Mire figyelj ingatlan vásárlása előtt?

Egy lakás vagy ház vásárlása életünk egyik legnagyobb döntése és befektetése. Ha ehhez lakáshitelt is igénybe veszel, a helyzet még komolyabb: nemcsak az számít, hogy te beleszerettél az ingatlanba, hanem az is, hogy a bank elfogadja-e fedezetként. Ha valami nincs rendben a papírokkal, vagy az ingatlan jogi helyzete problémás, könnyen előfordulhat, hogy a bank elutasítja a hitelkérelmet – te pedig elveszítheted a foglalót.

Ezért ingatlan vásárlás és hitel felvétele előtt érdemes tudatosan végigvenni, mire kell figyelned, mielőtt aláírod az adásvételi szerződést.

 1. Tulajdoni lap – az első, amit ellenőrizni kell

A tulajdoni lap megmutatja többek között, hogy ki az ingatlan tulajdonosa, mi az övezeti besorolása, mekkora a telek / épület, van-e rajta az adásvétel szemponjából aggályos jog vagy teher, ami akár a hitelfelvételt is kizárhatja. A tulajdoni lap tehát rengeteg információval szolgál számunka.

A tulajdoni lap három részből áll

I. rész az ingatlan (helyrajzi szám, cím, terület, művelési ág)

II. rész a tulajdonosok (név, adatok, tulajdoni hányad, szerzés jogcíme)

III. rész pedig az ingatlant terhelő jogokat és tényeket (jelzálog, szolgalmi jog, elidegenítési tilalom, végrehajtási jog, stb) sorolja fel.

• A bank csak tehermentes, vagy rendezett terhekkel rendelkező ingatlant fogad el fedezetként.

• Ha több tulajdonos van, vagy haszonélvezettel terhelt, akkor mindegyikük hozzájárulása szükséges az adásvételhez.

• Ha elidegenítési tilalom szerepel rajta, annak törlése az esetleges jelzáloghitel folyósításához elkerülhetetlen. Mivel Banki finanszírozás esetén a hitelt nyújtó pénzitézet is elidegesítési és terhelési tilalmat jegyez be a fedezetül szolgáló ingatlanra, így természetesen ez nem kizáró ok és megvan ennek is a folyamta.

 Azonban jó ha tudod, nem minden ingatlan alkalmas fedezetnek.

Többek között a zártkerti, osztatlan közös tulajdonú vagy hétvégi házas ingatlan is problémás lehet. Ezekről érdemes előzetesen egyeztetned a hitelszakértőddel, mert nem minden pénzintézet nyújt finanszírozást ezekben az esetekben.

Belterületi, rendezett jogi státuszú lakóingatlan a legbiztosabb választás.

👉 Tipp: mindig friss (30 napnál nem régebbi) tulajdoni lapot kérj ki! A tulajdoni lapot itt lekérheted online is, amennyiben rendlekezel ügyfélkapus azonosítóval.

2. Térképmásolat – fedje a valóságot

 A bank által megbízott értékbecslő a térképmásolat alapján ellenőrzi, hogy az ingatlan a hivatalos nyilvántartás szerint is az, amit te megvásárolsz, azaz egyezik-e a természetbeni elhelyezkedése a térképmásolaton felrajzolt körvonallal.

• Ha a ház bővítve lett, de nincs a Földhivatal nyilvántartásába átvezetve, akkor az probléma lehet.

• Ha a telekhatárok nem tiszták, a bank bizonytalan helyzetben nem szívesen ad hitelt.

👉 Tipp: Kérj le friss térképmásolatot a helyrajzi szám ismeretében! A térképmásolatot itt lekérheted online is, amennyiben rendlekezel ügyfélkapus azonosítóval.

3. Építési és használatbavételi engedélyek

Ha az ingatlan engedély nélkül épült vagy bővült, az értékbecslő ezt jelzi a banknak. A hiányzó használatbavételi engedély sok esetben ellehetetleníti a hitelfelvételt.

 4. Ingatlan állapota és értéke

A bank értékbecslőt küld ki, aki megállapítja, mennyit ér az ingatlan.

• Lehet, hogy a vételár magasabb, mint amennyire a bank értékeli. Ebben az esetben több önerőt kell bevonni.

• Nagyon rossz állapotú, komfort nélküli ingatlant gyakran nem fogadnak el fedezetként.

• Állékonysági problémák esetén (látható repedések teherhordó falon, födémen, vagy tetőszerkezet egyértelmű sérülése, lehajlása), statikai szakvéleményt kérhet a pénzintézet.

 4. Osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében probléma, amennyiben

• másik lakóegységgel közös a gépészet

• másik lakóegységgel közösek közmű mérőórák

• jogutódokra nem kiterjedő használati megosztási szerződéssel rendelkezik

• vizsgálat lakóegység nem azonosítható be egyértelműen

• vizsgált lakóegység önállóan nem megközelíthető, csak másik lakóegységen keresztül

• használati megosztási szerződésen nincs jogi ellenjegyzés, vagy az nem felel meg a Bank formai és tartalmi követelményeinek

• a használati megosztáshoz nem kapcsolódik vázrajz

👉 Tipp: A bankoknál általában elérhető az osztatlan közös tulajdonra vonatkozó használati megosztási szerződés követlményei tájékoztató anyag. Ezt érdemes ilyen esetben átnézni és összehasonlítani a már meglévő szerződéssel vagy ha ilyen nem áll rendelkezésre, akkor el kell készítetni ügyvéd által. Fontos, hogy a használati megosztáshoz vázrajz is kapcsolódjon.

 7. Szerkezeti megkötés

A bankok egy részénél nincs szerkezeti megkötésre vonatkozó korlátozás. Ez azt jeleni, ohgy elfogadják a hagyományos tégla építésű, a vegyes falazatú és könnyű szerkezetes ingatlankot. Ugyan akkor a vegyes falazatú és könyyű szerkezetes ingatlanok esetében több feltételnek kell megfeleni.

• Vályogból épült házaknál fontos, hogy a vízelvezetést megoldották-e. Általában feltétel, hogy a ház körül legyen járda kialakítva a felvizesedést megakadályozásának érdekében.

• Könnyűszerkezetes építés esetében pedig a bankok általában bekérik az építéssel kapcsolatos ÉMI/NMÉ/ETA tanúsítvány. Ezek hiányában a hitelfelvétel nem lehetséges. Használt ingatlanok esetében van arra lehetőség, hogy az említett tanúsítványoktól eltekintsen a bank.

8. Környezet és infrastruktúra

 A bankok számára az is fontos, hogy az ingatlan forgalomképes legyen.

• Ha elzárt, nehezen megközelíthető helyen van, az csökkentheti a megítélt hitel összegét.

• Egy jó környék viszont növeli az ingatlan értékét és elfogadottságát.

Összegzés

Ha hitellel vásárolsz ingatlant, nem elég csak beleszeretni a házba vagy lakásba, az ingatlannak meg kell felelnie a Banki követelményeknek. Egyetlen hiányosság is elég ahhoz, hogy a bank elutasítsa a kérelmedet, te pedig komoly pénzt veszíts.

Ezért érdemes már a vásárlás előtt szakértő segítségét kérni: aki átnézi a tulajdoni lapot, a térképmásolatot, és előre felhívja a figyelmed a buktatókra. Így biztos lehetsz benne, hogy az általad kiválasztott ingatlan nemcsak szép, hanem hitelképes is.

👉 Tipp: Hogy elkerüld az ingatlannal kapcsolatos bukatótkat érdemes előzetes értékbecslést kérned.

Ha bizonytalan vagy, keress bátran: szívesen segítek végigmenni a folyamaton, hogy biztos alapokon tudd elindítani a hiteligénylést, és valóban a megálmodott otthonodba költözhess.

👉 Bónusz tipp: Akár ingatlan vásárlás előtt vagy lakáshitel felvétele előtt állsz az első és legfontosabb lépés, hogy a kiszemelt ingatlant be tudd azonosítani. A fentiekben megmutattam, hogy milyen módon tudod lekérni a tulajdoni lapot és a térképmásolatot. Van azonban egy ingyenesen használható helyrajzi szám kereső online alkalmazás, amit a Lechner Tudsáközpontnak köszönhetünk.

Hol találod ezt a felületet?

Nyisd meg a HRSZ keresőt és már indulhat is a munka.

Ne feledd, a fenti tájékoztatás nem teljeskörü, amennyiben hitelfelvétel előtt állsz, keress bizalommal, hogy a lehetséges buktatókat még időben ki tudjuk szűrni.

Üdvözlettel,

Fajcsi Zoltán

+36 30 563 6880